MKD-г удирдах арга. MKD-ийн удирдлагын байгууллагын эрх, үүрэг

2024 Зохиолч: Henry Conors | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2024-02-12 10:50

Хүмүүсийг цэвэрхэн, засвартай байшинд амьдрах, байшингийн ойролцоо зугаалахын тулд төрийн үйлчилгээний бүх тогтолцооны үйл ажиллагааг хэвийн явуулах, нийтийн өмчийн ашиглалтыг зөв зохион байгуулах, анхаарал халамж тавих шаардлагатай байна. оршин суугчдын тав тух, хашааны талбайг сайжруулах. Хэн үүнийг хийх ёстой вэ? Нийтийн өмчийг цаг тухайд нь хариуцаж, цэвэр цэмцгэр байлгах ийм байгууллагыг орон сууцны оршин суугчид өөрсдийн эрх ашигт нийцүүлэн зохион байгуулахад чухал ажил хийх нь ойлгомжтой. Гэрийн засвар үйлчилгээний бүх хүрээг MKD удирдлага гэж нэрлэдэг.

MKD-г яг яаж хэрэгжүүлэх вэ?

Одоогоор MKD-ийг удирдах ямар аргууд байдгийг олон хүн сонссон. Гэхдээ энэ мэдлэг нь маш хэрэгтэй хэдий ч нарийн ширийн зүйлийг ойлгоход хангалттай хугацаа байдаггүй.

ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд MKD-ийг удирдах аргуудыг маш ойлгомжтой байдлаар тодорхойлсон байдаг (161-р зүйлийн 2-р хэсэг). Гэсэн хэдий ч эдгээр нь бүх байшинд хамаарахгүй. Хэрэв MKD-д гуч хүрэхгүй орон сууц байгаа болорон сууцны тухай хууль тогтоомж нь MKD-ийг удирдах арга зам болгон шууд удирдлагыг санал болгодог. Энэ тохиолдолд ханган нийлүүлэгч, засварчин, цэвэрлэгч болон бусад ажилчидтай гэрээ байгуулж, галын аюулгүй байдлын асуудал, осол аваар, хог хаягдлыг цаг тухайд нь цуглуулаагүй тохиолдолд хяналтын байгууллагуудад хариуцлага хүлээлгэж, торгууль төлнө. Менежментийг ихэвчлэн оршин суугчдын санаачилгын бүлэг эсвэл сонгогдсон төлөөлөгч үнэ төлбөргүй гүйцэтгэдэг. Гэхдээ MKD-ийн засвар үйлчилгээ, ашиглалтын үйл ажиллагааг хэрэгжүүлэх нь маш их ажил тул жижиг байшинд MKD-ийг удирдах арга болгон шууд хяналт тавих нь үндэслэлтэй юм. Түрээслэгч бүр хамгийн тохиромжтой байшин, орцны тухай өөрийн гэсэн төсөөлөлтэй байдаг тул оршин суугчдын тоо нь харилцан буулт хийх чадварт шууд нөлөөлж, зөрчилдөөн, үл ойлголцол үүсэх магадлалд нөлөөлдөг.

Орон сууцны тухай хуульд заасан MKD-ийн удирдлагын хоёр дахь хувилбар нь тодорхой төрлийн хуулийн этгээдийн удирдлага юм. Ялангуяа ийм хүн нь орон сууц өмчлөгчдийн холбоо (HOA), орон сууцны хоршоо (HC) эсвэл өөр төрөлжсөн хэрэглээний хоршоо (PC) байж болно. Энэхүү менежментийн аргын тусламжтайгаар орон сууцны өмчлөгч нь тухайн хуулийн этгээдэд орон сууцны эд хөрөнгийн урсгал засвар, ашиглалтын бүх талын гэрээ байгуулах, түүнчлэн ус хангамж, ариутгах татуурга, дулаан хангамж, бусад үйлчилгээ үзүүлэх эрхийг олгодог.

Гурав дахь хувилбар нь бүх ажлыг гүйцэтгэх удирдах байгууллагатай гэрээ байгуулах явдал юм. MKD-ийн үйлчилгээний хүрээг хамарч, Оросын хууль тогтоомжийн шаардлагыг зөрчсөн тохиолдолд хяналтын байгууллагын өмнө хариуцлага хүлээх болно.

MKD-г удирдах сонголтыг хэн хийдэг вэ?

Орон сууцны эзэд өөрийн эзэмшлийн талбайг хянахаас гадна нийтийн эзэмшлийн эд хөрөнгийг бүрэн бүтэн байлгах ёстой. Тиймээс ОХУ-ын Орон сууцны тухай хуульд орон сууцны эзэд байшингаа хэрхэн яаж зохицуулахыг шийдэх зааврыг агуулдаг. MKD-ийг удирдах аргыг сонгохын өмнө орон сууцны эзэд нас, нөхцөл байдал, бусад онцлогийг харгалзан өөрийн онцлог шинж чанаруудыг нарийвчлан судалж, аль нь байшинд хамгийн тохиромжтой болохыг судалж, эзэмшигчдийн хүсэл эрмэлзэлтэй уялдуулах хэрэгтэй. гэр орноо өөрөө удирдаж, хэрэглээний төлбөрөө цаг тухайд нь төлнө.

Эцсийн сонголтыг өмчлөгчдийн нэгдсэн хурлаар хийх бөгөөд бүх оршин суугчдыг биечлэн оролцуулахгүйгээр зохион байгуулж болно. Хурлын шийдвэр хүчинтэй байхын тулд нийт сонгогчдын 50 ба түүнээс дээш хувийн санал авсан иргэд саналаа өгөх ёстой. Ерөнхий хурлаар MKD-ийг хэрхэн удирдах тухай сонголтыг MKD-ийн түрээслэгч бүр хурлыг өөрөө орхих боломжтой байсан ч хатуу хүлээн зөвшөөрөх ёстой. Хуралдааныг эзгүйд хийх тохиолдолд өмчлөгч шийдвэрээ бичгээр цаг тухайд нь шилжүүлсэн нь оролцоо гэж тооцогддог. Орон сууцны өмчлөгчдийн уулзалтын үр дүнг MKD-ийн менежментийн аргыг сонгох протоколд тэмдэглэсэн бөгөөд үүнийг өмчлөгч тус бүрээр нь орцонд байрлуулсан болно.орон сууц түүнтэй заавал танилцсан. Шийдвэр гарснаас хойш арав хоногийн дотор хурлын санаачлагч олон нийтэд байршуулна. Үүний нэгэн адил бүх нийтийн хурал зохион байгуулснаар МКД-ийг удирдах арга барилыг өөрчлөх боломж хэрэгжиж байна.

Дээрх бүх зүйл аль хэдийн байрласан байшинтай холбоотой. Харин шинээр баригдсан байшингуудын хувьд байдал өөр байна. Ихэнхдээ шинэ барилгад бүх түрээслэгчид өмчлөх эрхгүй байдаг, жишээлбэл, эдгээр нь удаан хүлээсэн хувьцаа эзэмшигчид байдаг. Ийм иргэд орон сууцны тухай хууль тогтоомжийн дагуу орон сууцны менежментийн хэлбэрийг тодорхойлох асуудлаар санал өгөх эрхгүй тул энэ байшинг удирдах арга замыг сонгох боломжгүй болж байна.

MKD хяналтын аргыг сонгоогүй бол яах вэ?

Орон сууцны тухай хуульд өмчлөгчид HOA бий болгох эсвэл менежментийн байгууллагыг сонгох үйл явцыг авч үзэх, зохион байгуулах боломжийг хязгаарласан.

-ийг удирдах байгууллага тогтооно. Энд түрээслэгчдийн хэн нь ч татгалзах эрхгүй бөгөөд эзэмшигч бүр энэ гэрээ түүнд тохирсон эсэхээс үл хамааран сонгосон удирдах байгууллагатай байгуулсан менежментийн гэрээний заалтыг дагаж мөрдөх үүрэгтэй. Гэхдээ үргэлж процедур байдагодоогийн нөхцөл байдлыг засч залруулах боломж, гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө МКД буюу удирдах байгууллагыг удирдах арга барилыг өөрчлөх асуудлыг хэлэлцэхээр нэгдсэн хуралдаан хийх.

МКД дахь байрны засвар үйлчилгээнд юу багтдаг вэ?

"MKD дахь байрыг засварлах" гэсэн ойлголттой холбоотой бүх үйлчилгээ, ажлыг орон сууцны хууль тогтоомжоор тодорхойлдог. Энэхүү үзэл баримтлалд ус, цахилгаан, хий, дулааны хангамжийг зохион байгуулах, байшинд амьдарч буй иргэдийн бүртгэл, нягтлан бодох бүртгэлийн үйлчилгээ, техникийн ашиглалт, ариун цэврийн засвар үйлчилгээ зэрэг олон төрлийн үйлчилгээг багтаасан болно.

Техникийн үйл ажиллагаа нь эргээд барилгын инженерийн системийн засвар үйлчилгээ, засварын ажлыг багтаадаг. Ариун цэврийн засвар үйлчилгээ нь байшин болон зэргэлдээх нутаг дэвсгэрийн цэвэр байдал, дэг журмыг сахиулах, тухайлбал цэвэрлэх, халдваргүйжүүлэх, ариутгах, халдваргүйжүүлэх зэрэг цогц арга хэмжээг багтаана.

HOA юу хийдэг вэ?

MKD-ийг HOA шиг удирдах ийм арга нь зарим түрээслэгчид гэрийнхээ засвар үйлчилгээний зардлыг хянах боломжтой байх үед гарч ирдэг. HOA-ийн удирдлага нь эхнээсээ үүсдэггүй, харин үргэлж хамгийн идэвхтэй, сонирхолтой оршин суугчдаас бий болдог. Хэдийгээр ийм санаачлагатай иргэд нийтийн аж ахуйн салбарын хууль эрх зүйн үндэс, мэдлэгийн талаар бүрэн мэдлэгтэй байдаггүй ч амжилттай ажиллахад чухал хүчин зүйл бол гэр орноо илүү сайн болгох хүсэл эрмэлзэл юм. HOA-ийн зөвлөл нь цэвэрлэгээ, хог хаягдал зайлуулах, инженерийн харилцаа холбооны засвар үйлчилгээ болон бусад чиглэлээр гэрээт ажил хийх ёстой.байшин болон зэргэлдээх нутаг дэвсгэрийн засвар үйлчилгээ. Эмх цэгцтэй байх, ариун цэврийн болон галын аюулгүй байдлын стандартыг дагаж мөрдөх нь HOA-ийн чухал үүрэг юм. Удирдлагын санхүүгийн тал нь HOA-д нягтлан бодогч байх явдал бөгөөд түрээслэгчдээс нийтийн үйлчилгээний төлбөрийг төлөхийн тулд шилжүүлсэн хөрөнгө, мөн байшингийн хэрэгцээнд зарцуулсан мөнгөний бүртгэлийг хөтлөх явдал юм. HOA-ийн нэмэлт орлогыг нийтийн өмчийн аль ч хэсгийг түрээслэхээс авах боломжтой.

Хэрэв эзэмшигч нь өөрөө HOA-ийн гишүүн болох эсэхээ шийдсэн бол эргээд HOA нь гэнэт HOA-ийн бусад гишүүд байсан ч түүний эгнээнд элсэхээс татгалзах эрхгүй. эсэргүүцнэ. HOA-ийн гишүүн болох хүсэлгүй байгаа нь заримдаа нэмэлт үйлчилгээний төлбөрийг төлөх шаардлагатай болдог - зогсоол болон үүдэнд аюулгүй байдал, хашаан дахь цэцгийн ор, шалан дээрх видео камер. Үнэн хэрэгтээ, HOA-ийн гишүүдийн хувьд HOA-ийн зөвлөл ийм шийдвэр гаргасан бол төлбөрийг заавал төлөх ёстой. Энэ нөхцөл байдлаас гарах арга зам бол HOA-тай хийсэн ганцаарчилсан гэрээ бөгөөд үүнд бүх төлбөрийг урьдчилан батлах болно.

Удирдлагын компани хэрхэн ажилладаг вэ?

Эзэмшигч болон мэргэшсэн менежментийн компанитай шууд гэрээ байгуулснаар гэртээ засвар үйлчилгээ, ариун цэврийн үйлчилгээ үзүүлэхээс гадна засварын ажлыг мэргэжлийн, туршлагатай мэргэжилтнүүдийн хувиар хийхээр төлөвлөж байна. Менежментийн компани нь ажлын хэрэгцээ, нарийн төвөгтэй байдлыг зөв үнэлэх, тохирох материалыг сонгох, зөвийг урих боломжтой болномэргэжилтнүүд. Хэрэв менежментийн компани хэд хэдэн байшинтай ажилладаг бол ажил, үйлчилгээний өртөг бага байх боломжтой. Гэсэн хэдий ч менежментийн компанитай харилцах нь ихэвчлэн хэцүү байдаг бөгөөд гэрлийн чийдэн шатсан гэх мэт жижиг асуудал ч хэдэн өдрийн турш эвгүй байдалд ордог.

Удирдлагын компанитай хийсэн гэрээ: хамгийн чухал нь юу вэ?

MKD-ийг удирдах арга замуудын нэгийг бий болгох журмын хамгийн чухал алхам бол менежментийн компанитай гэрээ боловсруулж, байгуулах явдал юм. Гэрээний агуулга нь түрээслэгчид болон менежментийн компани хоорондын ирээдүйн харилцааг тодорхойлох бөгөөд үүнд байшингийн засвар үйлчилгээний чиг үүргийг шударга бусаар гүйцэтгэсэн тохиолдолд гэрээг цуцлах боломжтой болно. Гэрээний бичвэрт байшингийн бүх эд хөрөнгө, менежментийн компани гүйцэтгэх үүрэг хүлээсэн ажил, үйлчилгээний төрөл, давтамж, эзэмшигчдийн хийх бүх төлбөрийн хэмжээ, цаг хугацааг зааж өгөх ёстой. Гэрээнд та хийсэн ажлынхаа талаар оршин суугчдад тайлагнах журмыг зааж өгч болно. Хэрэв үүнийг хийгээгүй бол тайланг жилд нэг удаа эзэмшигчид нь илгээх ёстой.

Яагаад MKD-ийн зөвлөлийг цуглуулж байгаа юм бэ?

Түрээслэгчдийн өөр нэг үүрэг бол MKD-ийг удирдах аргуудаас менежментийн компанитай сонголтыг сонгосон тохиолдолд байшингийн зөвлөлийг сонгох явдал юм. Уг нь зөвлөлийн гол ажил бол санал боловсруулах, хийгдэж буй ажилд хяналт тавих явдал юм. Эзэмшигчдийн хурал дээр зөвлөлийн гишүүд яг юу хэрэгтэй байгаа талаар саналаа гаргадагзасвар хийх, одоогийн засварыг дараа жил болгон хойшлуулах, яаралтай арга хэмжээ авах шаардлагатай, нийтийн өмчийг хэнд, ямар зорилгоор түрээслэх, МКД-ийн засвар үйлчилгээ, тохижилтын бусад асуудлууд. Зөвлөлийн үүрэг даалгаварт байшингийн оршин суугчдын эрх, ашиг сонирхлыг хамгаалах зорилгоор өмчлөгчид байгуулахаар төлөвлөж буй гэрээ, хэлцлийг судлах зэрэг орно. Хэлэлцүүлгийн үр дүнд үндэслэн зөвлөл бүх баримт бичигт дүгнэлт, зөвлөмж гаргадаг. МКД-ийн зөвлөл нь өмчлөгчдийн хурлаар чухал асуудлуудыг хэлэлцэх, удирдах байгууллагатай харилцах, удирдлагын гэрээний нөхцлийн хэрэгжилтэд хяналт тавих ажлыг оновчтой болгодог гэж хэлж болно.

MKD удирдлагын янз бүрийн хэлбэрийн давуу болон сул талууд

Хэрэв бид MKD-ийг удирдах аргуудын харьцуулсан тайлбарыг хийвэл дараах дүгнэлтийг гаргаж болно. Үндсэн ялгаа нь шууд удирдлага нь байшингийн оршин суугчдын бүх асуудлыг шийдвэрлэхэд оршино. MKD-ийг удирдах бусад хоёр арга нь хариуцлагын ачааллыг HOA-ийн дарга эсвэл удирдах байгууллагын удирдлагын мөрөн дээр шилжүүлэх боломжийг олгодог. Нөгөөтэйгүүр, бие даасан удирдлагатай бол та илүү хөдөлгөөнтэй хөрөнгөөр ажиллаж, ажил, үйлчилгээний сонголтыг одоогийн нөхцөл байдалд уян хатан тохируулах боломжтой. Гэрээ шууд удирдаж буй оршин суугчид ажил, үйлчилгээнийхээ зардлын дагуу гэрээт гүйцэтгэгчийг сонгон авснаар гэрийн засвар, үйлчилгээний зардлаа эрс бууруулах боломжтой.

Үүний зэрэгцээ өвөрмөц онцлогменежментийн компанитай тохиролцсоны дагуу хуулийн шаардлагын дагуу мэргэжлийн үйлчилгээ авна. Түрээслэгчдийг удирдахдаа эсвэл HOA хэлбэрээр тусгай боловсрол, ур чадвартай хүмүүс гэрийн засвар үйлчилгээг зохион байгуулахад тэр бүр оролцдоггүй тул орон сууц, нийтийн аж ахуй, хууль тогтоомжийн чиглэлээр боловсон хүчнийг сургахад нэмэлт зардал шаардагдана. Түүнчлэн, удирдах байгууллагууд нь дүрмээр бол олон үйлчилгээг илүү өндөр түвшинд үзүүлэх боломжийг олгодог тусгай тоног төхөөрөмжтэй байдаг. Ерөнхийдөө MKD-ийг удирдах бүх аргууд нь сонголт хийхдээ анхаарах ёстой өөрийн гэсэн нюансуудтай байдаг.

Удирдлагын компанид асуудал гарвал хаана хандах вэ?

Байшингийн засвар үйлчилгээний доголдол (жишээ нь, хогоо чингэлэг талбайгаас хугацаанд нь гаргаж аваагүй, орц нойтон цэвэрлэгээ хийгээгүй, лифтний ханыг будсан болон бусад зөрчил) тохиолдолд эхлээд асуудлыг шийдвэрлэхийн тулд менежментийн компанитай шууд холбоо барина уу. Удирдлагын компани хариу өгөхгүй бол Улсын орон сууцны хяналтын газарт шалгуулахаар гомдол гаргах ёстой.

Гэсэн хэдий ч менежментийн компанид нөлөөлөх өөр аргууд байдаг. Ийнхүү Санкт-Петербург хотод хотын захиргаанаас бий болгосон "Манай Санкт-Петербург" портал хэдэн жилийн турш үйл ажиллагаагаа явуулж байна. Энэ сайт дээр та тохирох категорийг сонгож, туслах зураг эсвэл баримт бичгийг хавсаргаснаар одоо байгаа асуудлын талаар тайлан нийтлэх боломжтой. Сайт дээр бүртгүүлсний дараамессежийг гүйцэтгэгч - удирдлагын компани болон дүүргийн захиргааны хяналтад боловсруулахаар илгээдэг. Үүний зэрэгцээ гэрээлэгч нь асуудлыг арилгах талаар хариу өгөх үүрэгтэй хугацааг автоматаар тогтоодог. Мессежийн статистик нь дүүргийн удирдлагуудын орон сууц, нийтийн аж ахуйн салбарын ажлын чухал үзүүлэлт тул ихэнх мессежийг цаг тухайд нь, үр дүнтэй боловсруулдаг.

MKD-ийг удирдах аргыг тодорхойлохтой холбоотой асуудлуудын хувьд портал дээр "Удирдах байгууллагыг сонгох / өөрчлөх үед гарсан зөрчил" ба "HOA үүсгэх үед гарсан зөрчил" гэсэн хоёр ангилал нээлттэй байна. Мөн сонгогдсон менежментийн компанийн талаар мэдээлэл байхгүй бол "Байшинд менежментийн компанийн тухай мэдээлэл алга" гэсэн ангилалд мессеж илгээх боломжтой.

Портал нь байшин, хашаан дахь нийтийн өмчийн нөхцөл байдал хангалтгүй байгаа талаар мессеж нийтлэх маш олон төрлийн категорийг танилцуулж байна. Мөн та тоглоомын талбайн эвдэрсэн савлуур, дүүрсэн хогийн сав, угаагаагүй шат зэргийг мэдээлж болно. Байшингийн засвар үйлчилгээний хамгийн алдартай ангилал бол "Гадах хаалганы нөхцөл байдал хангалтгүй", "Орцыг цэвэрлэх хуваарь байхгүй эсвэл дагаж мөрдөөгүй". Эхнийх нь орцны одоогийн засварын ажлыг яаралтай хийх шаардлагатай байгаа тухай мессеж, хоёрдугаарт - шатны хонгилын ариун цэврийн нөхцөлийг зөрчсөн тухай мэдээлэл байна.

MKD-ийг удирдах аргууд, тэдгээрийн онцлог, менежментийн компанийг сонгох журам, түүний ажлыг хянах талаархи мэдлэг нь танд хамгийн амжилттай сонголтыг сонгох боломжийг олгоно.гэрийнхээ засвар үйлчилгээ. Орон сууцны тухай хууль тогтоомжийн нарийн ширийнийг ойлгохын тулд та маш их цаг зарцуулах хэрэгтэй, гэхдээ энэ ажил нь сайн зассан шат, жигд ажилладаг лифтээр үр дүнгээ өгөх болно.