Өртөг нь иргэний эрх зүйн хэлцлийн субьектийн нэг гол шинж чанар юм. Түүний шинж тэмдэг юу вэ? Үнэт зүйлсийг хэрхэн ангилдаг вэ? Бизнес эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн бизнест ямар зорилгоор холбогдох үзүүлэлтүүдийг ямар аргаар тооцдог вэ?
"зардал" ба "тооцоолол" гэж юу вэ
Үнийн төрлүүд болон түүнийг ангилах дагалдах шалтгааныг судлахын өмнө энэ нь юу болохыг тодорхойлъё. Дэлхийн болон Оросын эдийн засагчдын дунд үүнийг хоёрдмол утгагүй шинж чанартай болгох боломжийг олгодог маш олон шалгуур байдаг. Хамгийн алдартай нь: зардал гэдэг нь эд хөрөнгийн эрх эсвэл объектыг ашиглах бусад механизмыг шилжүүлэх хүлээгдэж буй мөчид иргэний эрх зүйн харилцааны субъектуудын харилцан үйлчлэлийн явцад гүйлгээний нөхцөл болгон тогтоосон мөнгөний нийлбэр юм. Хариуд нь "үнэлгээ" гэсэн ойлголт нь тухайн үнийн дүнг тодорхойлох механизмтай холбоотой юм.
Үнэлгээний талууд
Үнэлгээний объект нь үл хөдлөх хөрөнгө, үйлчилгээ, тээвэр, гэр ахуйн эд зүйл, оюуны өмч - иргэний хуульд хувь хүн, хуулийн этгээдтэй холбоотой хэлцлийн боломжтой субьект болгон заасан бүх зүйл байж болно. Мөнгөний үнэ цэнийг тодорхойлох журам,Эрх зүйн харилцааны нэг субьектээс нөгөөд шилжих нь өмчийн эрхийг шилжүүлэх үндэс болсон бөгөөд энэ нь хоёр талын хүлээн зөвшөөрсөн аргын дагуу явагддаг. Тэдгээрийг мөн гуравдагч этгээд санал болгож болох боловч гүйлгээний гол оролцогчидтой тохиролцсоны үндсэн дээр.
Тэр болон бусад төрлийн бараа, эд хөрөнгө, үйлчилгээний үнэ цэнийг эрх зүйн харилцааны шинж чанараас хамааран талуудын хүсэлтээр буюу хуулийн шаардлагын дагуу тодорхойлж болно. Жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээнд үнэлгээчдийг ашиглах нь ихэнх тохиолдолд өмчлөлийг бүртгүүлэхэд зайлшгүй шаардлагатай байдаг.
Үнэлгээний арга барил
Үнэлгээ, жишээлбэл, үнэ цэнийн төрлийг тодорхойлох ажлыг янз бүрийн арга барилын хүрээнд хийж болно. Оросын бизнесийн практикт гурван үндсэн зүйл байдаг: ашигтай, харьцуулсан, өртөг өндөртэй. Тэдний мөн чанарыг анхаарч үзээрэй.
Орлогын загвар нь үнэлгээний объектын шинэ эзэмшигчийн боломжит ашиглалтаас олсон орлогыг тооцоолоход үндэслэсэн аргуудыг ашиглахыг агуулдаг - жишээлбэл, түрээслэх. Харьцуулсан загвар нь зарим объектын өмчийн үнэ цэнийн төрлийг тодорхойлдог тоон үзүүлэлтүүдийг судлах, бусад объектын үзүүлэлтүүд нь үндсэн утгаараа маш төстэй байдаг. Жишээлбэл, үнэлгээчин орон сууцанд тохирох мөнгөний үзүүлэлтийг тодорхойлохдоо үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаархи саналуудыг судалж үздэг. Өртгийн загварын хүрээнд тухайн объектыг хэвийн үйл ажиллагааны нөхцөлд байлгахад шаардагдах боломжит зардлыг тооцдог. Хэрвээ,Хүн трактор худалдаж авлаа гэж бодъё, тэгвэл түүний хөлсөлсөн үнэлгээчин энэ төрлийн тээврийн зардлыг тодорхойлохдоо тоног төхөөрөмжийг засварлахтай холбоотой гарч болзошгүй зардлыг харгалзан үзэх ёстой.
Үнэлгээний тооцооллын үр дүн
Хөрөнгийн үнийн төрлүүдэд дүн шинжилгээ хийж, зохих үнэлгээг өгсний дараа үр дүнг гүйлгээний эцсийн үнийг тодорхойлох гарын авлага болгон ашиглаж болно. Эсвэл бусад зорилгоор - жишээлбэл, даатгалын гэрээ байгуулах, зээл олгох, хувьцааг худалдах гэх мэт Оросын шинжээчдийн янз бүрийн объектын үнэлгээнд ямар төрлийн үнэ цэнийг ялгаж салгаж байгааг авч үзье. Мөн холбогдох мэдээллийг практикт хэрхэн ашиглаж болох талаар.
Үнэтийн ангилал
Орчин үеийн мэргэжилтнүүд үнэлгээний тодорхой объектын үнэ цэнийн ямар төрлүүдийг ялгадаг вэ? Энд маш олон ангиллын шалгуур байдаг. Оросын эдийн засагчдын дунд хамгийн түгээмэл загваруудын нэгийг авч үзье.
Энэ нь ялангуяа зах зээлийн үнэ цэнийг агуулдаг. Энэ нь тухайн объектыг өрсөлдөхүйц сегментэд зарах гэж байгаа тохиолдолд үнэлгээ хийх үед үнэ нь тогтоогдсон үнэ юм. Өөрөөр хэлбэл, зөв зардлыг тодорхойлох урьдчилсан нөхцөл нь бүтээгдэхүүний үнэ тогтоох зарчмуудын талаар олон нийтэд мэдээлэл өгөх, үнэд нөлөөлөх гадаад (зохицуулах) чухал хүчин зүйл байхгүй байх явдал юм.
Болж буй загварт хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ бий. Тодорхой объектод хөрөнгө оруулах сонирхолтой хүмүүст мэдээлэл өгөхийн тулд түүний үзүүлэлтүүдийг тодорхойлдог. Зарим тохиолдолдхөрөнгө оруулалтын үнэ нь зах зээлийн үнэтэй тохирч болно. Гэхдээ энэ нь үргэлж тийм байдаггүй. Заримдаа хөрөнгө оруулалтын өртөгтэй зэрэгцэн объектын татан буулгах үнийг тооцдог. Үүний утга нь гүйлгээний зүйлийг дахин худалдсанаас олох боломжтой орлогын хэмжээг илэрхийлнэ.
Кадастрын үнэ цэнэ байгаа. Үүнийг бий болгох зорилго нь тухайн объектыг тодорхой улсын эсвэл салбарын бүртгэлд оруулах, дараа нь холбогдох мэдэгдлээр мэдээллийг ашиглах явдал юм. Дүрмээр бол, энэ тохиолдолд бид татварын тооцооны тухай ярьж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд кадастрын үнэ нь зах зээлийн үнээс доогуур буюу ойролцоогоор үүнтэй тэнцүү байна.
Даатгалын үнэ гэж бас байдаг. Энэ нь даатгалын гэрээний дагуу төлбөрийн хэмжээг тооцоолоход хамаарна. Зарим тохиолдолд объектыг солих зардлыг үүнтэй нэгэн зэрэг тооцдог. Жишээлбэл, даатгалын компанитай холбогдох гэрээ нь мөнгөн нөхөн олговор биш, харин объектыг эвдэрсэн, эвдэрсэн тохиолдолд анхны үйл ажиллагааны төлөвт нь авчрах тохиолдолд ийм зүйл тохиолддог.
Тиймээс бид Оросын эдийн засгийн сургуульд хамгийн түгээмэл байдаг 4 төрлийн үнэ цэнийг, мөн хэд хэдэн нэмэлтүүдийг авч үзсэн. Энэ жагсаалт нь мэдээжийн хэрэг бүрэн биш юм. Зах зээлийн үнэ цэнийн хувийн төрлүүд, түүнчлэн хөрөнгө оруулалт, эсвэл кадастрын хувьд өөр өөр сонголттой, эрх зүйн статустай объектын шинж чанартай холбоотой байдаг. Одоо харгалзах параметрийг тооцоолсон объектын мөн чанарыг судлах руу шилжье.практик ач холбогдолтой тал.
Бизнесийн үнэлгээ
Мэдээжийн хэрэг, утгыг тодорхойлдог олон төрлийн объектууд байдаг. Оросын бизнесийн практикт хамгийн их тохиолддог зүйл бол бизнес, үл хөдлөх хөрөнгө юм. Эхний тохиолдолд пүүсүүдийн нийт хөрөнгө, менежментийн зарчим, ашиг авчирдаг үйл ажиллагааг үнэлдэг. Аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийн төрлүүдийг судлахын өмнө холбогдох үнэлгээний субьектийн өмнө тулгарч буй зорилгыг тодорхойлох нь ашигтай байх болно.
Яагаад бизнесийг чухалчилдаг вэ? Энд байгаа эхний сонголт бол аж ахуйн нэгжийн борлуулалтын хэтийн төлөв юм. Компанийн эзэн өөр бизнес эрхлэхээр шийдэж болох ч эхлээд одоогийн бизнесийг өөр эзэмшигчийн гарт шилжүүлэх нь ашигтай байдаг. Мөн компанийн удирдлагын чанарыг сайжруулах, удирдлагын тогтолцоонд гарч болзошгүй дутагдлыг илрүүлэхийн тулд бизнесийн үнэлгээг хийж болно. Өөр нэг хувилбар бол эргэлтийн хөрөнгө хүрэлцэхгүй, эсвэл компани зах зээлээ тэлэх зорилт тавьсан, үүний үр дүнд нэмэлт хөрөнгө шаардагдах тохиолдолд хөрөнгө оруулагчдын анхаарлыг татах явдал юм. Зээл авах хүсэлт гаргахдаа бизнесийн үнэлгээг хийж болно - тэр бол дүрмээр бол банкнаас зээл олгох шийдвэр гаргах удирдамж болдог.
Бизнесийн үнэлгээний үнэ цэнэ
Аж ахуйн нэгжийн үнэлгээнд ямар төрлийн үнэ цэнийг хамруулдаг вэ? Энд ямар зарчмуудыг ихэвчлэн ашигладаг вэ? Бизнесийн үнэлгээтэй холбоотой үнэ цэнийн үндсэн төрлүүд нь зах зээл ба хөрөнгө оруулалт юм. Зарим шинжээчдийн үзэж байгаагаар аж ахуйн нэгжийг худалдан авах боломжийг харгалзан үзэж,холбогдох хэтийн төлөвт дүн шинжилгээ хийхдээ түнш хоёр дахь чиглэлд анхаарлаа хандуулахыг зөвлөж байна. Бизнесийн ердийн "зах зээлийн" үнэ нь тухайн аж ахуйн нэгжийн хөгжлийн боломжийн талаар үргэлж хоёрдмол утгагүй илэрхийлдэггүй үзүүлэлт юм. Гэхдээ хэрэв бид үүнийг тодорхойлох талаар ярьж байгаа бол шаардлагатай тоог тооцоолох үндсэн зарчмууд нь:
- байгаа үзүүлэлтүүдийг бусад зах зээлд оролцогчидтой харьцуулах;
- бизнесийн өрсөлдөх давуу талыг судлах тухай;
- үнэлгээ хийж буй мэргэжилтнүүдийн субьектив төсөөллийн талаар;
- гадны хүчин зүйлийн нөлөөг судлах тухай.
Бизнесийн хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг тодорхойлохдоо ижил зарчмуудыг баримталж болох боловч тэдгээрээс гадна өөр хэд хэдэн зарчмыг ашиглахыг зөвшөөрнө:
- бизнест оролцож буй субъектуудын зан төлөвийг загварчлах (хүчин зүйлийн нөлөө);
- ашигт ажиллагааны тооцоо (цаг хугацааны явцад зах зээлийн үнэ цэнэ өсөх).
Зардлын тодорхой үзүүлэлтүүд нь тухайн бизнест оруулсан хөрөнгө оруулалтын тооцоолсон хэмжээ, түүнийгээ нөхөх хэтийн төлөвөөс хамааран бизнесийн боломжит худалдан авагч эсвэл хөрөнгө оруулагчийн сэтгэлд нийцэж болно. Ихэнх тохиолдолд хөрөнгө оруулалт нь зээлийн эх үүсвэртэй байж болно. Боломжит ашгийн үнэ цэнэ нь тэгээс ялгаатай байхаас гадна банкинд хүүгийн төлбөрийг баталгаажуулах ёстой. Бизнесийн зах зээл, хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг тусгасан үзүүлэлтүүдээс гадна хөрөнгө оруулагчийн шийдвэр гаргахад нэмэлт удирдамжууд нь:байж болно.
- бизнесийн хүлээгдэж буй тогтвортой байдал (чадварцаг хугацааны явцад орлого олох);
- өрсөлдөх чадвартай бизнесүүдтэй эргэн төлөгдөх хугацааны хамаарал (хөрөнгө оруулагч өөр компанид хөрөнгө оруулалт хийх нь илүү ашигтай байж магадгүй, харин худалдан авагч үүнийг олж авах нь илүү ашигтай байх);
- түншүүдийн хоорондын итгэлцлийн түвшин.
Дээрх шалгуур нь нэлээд субъектив байж болно. Тиймээс бизнесийн практикт бизнесийн зах зээл, хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ нь хэдийгээр чухал боловч гол үзүүлэлтүүдийн нэг биш юм.
Өөр нэг боломжит хүчин зүйл бол хөрөнгө оруулалт хийх эсвэл худалдан авах боломжтой бизнесийг үнэлэхтэй холбоотой ажлын төрлүүдийн өртөг юм. Хэрэв аж ахуйн нэгжийн судалгааг бодит ашиг ороогүй томоохон хөрөнгө оруулалт дагалдаж байвал (жишээлбэл, гадны шинжээчид, аудиторууд, шинжээчидтэй холбоо барина уу) бол хөрөнгө оруулагч эсвэл бизнесийн боломжит худалдан авагчтай харьцахгүй байхыг илүүд үздэг. тодорхой пүүс.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ ямар төрлүүд байдаг, түүнийг үнэлэхэд ямар арга барилууд хэрэгжиж байгааг судлах нь ашигтай байх болно. Гэхдээ эхлээд бизнесийн хувьд холбогдох төрлийн иргэний эрх зүйн хэлцлийн оролцогчдын зорьж буй зорилгыг тодорхойлъё. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн төрлийг судлах, мөн үнэлгээчний үйлчилгээнд хандах хэрэгцээ нь дараах үндсэн тохиолдолд үүсдэг:
- орон сууц, оффис, бусад барилга, байр худалдах гүйлгээ байна;
- компанийн хөрөнгийг үнэлэв;
- татвар ногдох баазын хэмжээг эд хөрөнгийн хувьд тодорхойлнохураамж.
Мэдээж бодит байдал дээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийх олон шалтгаан байж болно. Жишээлбэл, зарим тохиолдолд үндсэн журмаас гадна тооцоолсон зардлын төрлийг тодорхойлох шаардлагатай болдог. Эсвэл - сонголтоор - үл хөдлөх хөрөнгийг улсын хэрэгцээнд шилжүүлэхийн тулд үнэлэх.
Хөрөнгийн үнэлгээ
Аж ахуйн нэгжийн үнэ цэнийн үндсэн төрлүүд нь зах зээл, хөрөнгө оруулалт гэдгийг дээр дурдсан. Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ижил параметрүүдийг шалгаж болно, гэхдээ дүрмээр бол бусад хэд хэдэн зүйл нэмэгддэг. Тухайлбал - объектын кадастрын болон даатгалын үнэ цэнэ. Зарим тохиолдолд татан буулгах нь бас тодорхойлогддог. Дээр дурдсан зах зээл, хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг тодорхойлох онцлогуудыг бид аль хэдийн авч үзсэн. Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ерөнхий зарчим, аргууд нь бизнесийн үнэлгээнд ашигладагтай ерөнхийдөө хэлбэрийн хувьд төстэй байдаг. Тэдгээрийг зөвхөн холбогдох зах зээлийн онцлогт илүү зохицсон тохиолдолд л ашигладаг: "өрсөлдөөн" нь "төрийн" (засварын түвшин, өнгөлгөөний материал, түүний чанар гэх мэт), "ашигт ажиллагаа" - хүлээгдэж буй "ашигтай" гэж солигддог. нэмэгдэж байна".
Одоо кадастрын, даатгал, татан буулгах үнийн дүнг хэрхэн тооцдогийг судалж үзье. Тэд бүгд тодорхой онцлог шинж чанартай байдаг. Жагсаалтаас тодорхойлсон үнэ цэнийн төрөл бүр нь үнэлгээний аргын хувьд онцлог шинж чанартай байдаг. Тэдгээрийг анхаарч үзээрэй.
Хэрэв бид үл хөдлөх хөрөнгийн кадастрын үнэ цэнийн тухай ярьж байгаа бол үнэлгээчин аргачлалыг үндэс болгон авдаг.холбогдох хууль тогтоомжийн эх сурвалжид тусгагдсан, Сангийн яам болон орон сууцны талаархи холбогдох мэдээллийг практик ашиглах үүрэгтэй бусад газруудын зөвлөмж. Зарим тохиолдолд объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох тусгай шалгуурыг ашиглаж болно. Төрөл бүрийн техникийн баримт бичгийг судлах боломжтой.
Хэрэв даалгавар бол үл хөдлөх хөрөнгийн даатгалын үнийг тодорхойлох явдал юм бол энэ тохиолдолд дүрмээр бол үнэлгээчин голчлон зах зээлийн аргаар удирддаг боловч худалдах, худалдан авах гүйлгээний бодит агуулгад тохируулна. Жишээлбэл, хэрэв хүн ипотекийн зээлээр орон сууц худалдаж авсан бол даатгалын зардалд зөвхөн зээлийн дүнг багтааж болно. Мөн энэ тохиолдолд даатгагчидтай байгуулсан гэрээний дагуу үнийн дүнг тооцох үндэслэл нь орон сууцны зах зээлийн цэвэр үнийг үндэс болгон авсанаас доогуур байж болно.
Ипотекийн зээл нь тухайн объектын татан буулгах үнэ нь иргэний эрх зүйн хэлцлийн субъектуудын хувьд бодитой ач холбогдолтой байж болох зах зээлийн сегментийн жишээ юм. Жишээлбэл, иргэн, байгууллага зээлээ төлөх нөхцөлийг хангаж чадахгүй бол банк барьцаанд тавьсан үл хөдлөх хөрөнгөө худалдах шийдвэр гаргах магадлалтай. Санхүүгийн байгууллага зээл олгох гэрээнд гарын үсэг зурахаас өмнө төслийн татан буулгах хэсгийн хэтийн төлөвт дүн шинжилгээ хийхийг хүсч болно.
Гэхдээ зарим шинжээчид банкуудтай харилцахдаа үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээтэй холбоотой "татан буулгах үнэ" гэсэн нэр томъёог ашиглах нь зохисгүй гэж үзэж байгааг анхаарна уу. Кейсанхдагч байдлаар ипотекийн гэрээ нь орон сууцыг банкны өмчлөлд заавал шилжүүлэх гэсэн үг биш юм - энэ нь зөвхөн зээлийн баталгааны арга хэмжээ юм. Цэвэр хэлбэрээр татан буулгах үнэ гэдэг нь тухайн объектын эзэмшигч (жишээлбэл, бизнес) өөрийн эд хөрөнгөө зарах боломжтой (жишээлбэл, аж ахуйн нэгжийн дампуурлын улмаас) зарах боломжтой үнийн тооцоог илэрхийлдэг. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой нэр томъёог болгоомжтой ашиглах хэрэгтэй.
Зардал нь тогтмол утга уу?
Орчин үеийн олон эдийн засагчид тийм биш гэж боддог. Мэдээжийн хэрэг, зах зээлийн эдийн засгийн тухай ярихгүй бол эрэлт, нийлүүлэлт дээр суурилсан үнэ төлбөргүй үнэ тогтоох механизм бий болно. Ямар төрлийн барааны үнэ цэнийг судалж байгаагаас үл хамааран тэдгээр нь хувьсах үнэ цэнэ бөгөөд хэлцэлд оролцогч талууд тодорхой цаг хугацаанд ашиглах боломжтой ойролцоо удирдамж юм. Мэдээжийн хэрэг, холбогдох үзүүлэлтүүдийн хэлбэлзэл хамгийн бага байдаг салбарууд байдаг - жишээлбэл, засгийн газрын захиалга давамгайлсан зах зээлийн сегментүүд. Гэхдээ энэ бол үл хамаарах зүйл юм. Зардлын өөрчлөлтийн орчинд жолоодох чадвар нь орчин үеийн аливаа бизнесийн хамгийн чухал өрсөлдөөний давуу талуудын нэг юм.
